[부동산 공부] 가좌지구 현대아이파크 임장 후기

1. 입지

주소지: 서대문구 가재울로 투기지역X. 투기과열지구O (서울 전지역 해당) 가재울뉴타운 속에 있음.

지하철 가좌역  경의중앙선 
마을버스 마포06 가좌역>아파트단지앞 하차, 아파트단지 내 > 홍대입구역 하차
지선버스 7019, 7021
간선버스 721, 470, 272

출근루트 - 가좌역까지 도보 1.2km (파크뷰자이 1단지를 가로질러서) > 지하철 경의중앙선 > 공덕에서 환승
퇴근루트 - 버스 가능 (470,721,272,7021 / 7613,7611,753) 버스타는 시간은 25분 정도.

★광역교통 - 서울역 경의중앙선/ 김포공항 홍대입구역 

2. 단지

1999년 05년 준공. 

1,185세대, 소형평형(86-532세대)은 복도식, 중형평형(94, 108, 109, 141)은 계단식으로 구성 
남서향 혹은 남동향
판상형

★평지 -  단지 내 평지, 가좌역까지 계속 평지

분리수거 화요일 하루만 가능.

1층 세대별 비밀번호, 동별로 경비아저씨 있음.

2-1. 편의시설

DMC역 홈플러스, 상암 이마트 이용(차로 10분) - 결론적으로 장보기는 배송시켜야 한다는 말.
일산 스타필드, 이케아 (차로 30분) - 차가 있어야 함.

아파트 정문 후문 상가- 보습학원, 작은 병원, 편의점, 카페, 뚜레쥬르, 떡집.

도서관 - 남가좌1동주민센터(111동 길건너) 작은도서관 & 버스타고 15분정도 마포구청 도서관, 서대문구청 도서관

산책로 - 홍제천 but 고가차도가 지나가고 있어서 산책로로서 그다지. 멀리나가면 월드컵공원, 하늘공원, 한강공원 가능(차로 이동해야함)

스세권 - 명지대학교가 있어서 약간의 번화가는 있으나 쏘쏘. 연희동/연남동/홍대까지 접근성은 좋음. 아파트 앞 카페는 할리스.

근처에 래미안, 아이파크 대단지가 공사중이라 이 아파트들이 입주되고 나면 상가가 좀 들어올 것 같다. 지금은 편의시설 측면에서는 쏘쏘.. 인터넷 카페에서보니 연희동/연남동/홍대쪽으로 외출하거나, 상암MBC쪽으로 가거나. 차로 이동해야한다는 글이 보임.

 

3. 학군

★가재울초등학교(혁신학교): 파크자이 1~4단지, 래미안2차, 현대아파트 및 나홀로아파트 배정 (다세대주택단지X). 2016년 자이 입주와 함께 개교한 신설학교

연희중학교, 서연중학교, 가재울중학교 - 중학교 학군은 그리 좋지 않음

 

4. 평면

26평인데 방이 두개인고로 각 방이 크고, 화장실과 베란다도 크다. 크고 널찍널찍하다는 느낌이 있어서 개별 사생활을 중시하는 가족보다는 몽땅몽땅 같이 사는 가족에게 적합해보임. 결혼해서 살기에는 괜찮을 것 같음.

5. 근처 비교매물 

@ 삼성1차아파트 장점: 래미안이다(단지조경, 브랜드가치) 
                        단점 : 경사가 심함. 가좌역 역세권이기보다는 증산역 역세권.

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장점: 큰 도로와 인접하지 않은 대단지 아파트 / 평지 구성 / 관리가 잘 되고있음(관리비 정말 저렴) / 후기에 볕이 좋다는 이야기가 많음 

단점 : 24평치고 이상한 평면 / 역세권이라고 하기에는 조금 멀다(1.2km) /  같은 입지에 신축 아파트가 줄줄이 입주예정 - 아이파크2차, 에코자이, 래미안루센티아(매매가가 오르는데는 한계가 있을 것으로 보임. 전월세 수요는 꾸준할것으로 예상. 현재 전세가율은 70% 수준, 월세는 0.8~1.2억/70~50선. 월세보증금이 오르는것으로 보아 갭투자 수요가 있는 것으로 파악)

총평: 5년정도 실거주 후 전월세로 전환하기에 괜찮을것으로 보임. 가격 상승폭은 한계가 있을 것 같으나 전월세로 전환 후 가격상승기가 도래하면 매도 할 수 있을것으로 기대. *서울시 전역에 가격이 전반적으로 상승하는 시기가 와야 가격이 오를 물건. *서부선 호재는 크게 기대하지 말고 미지수로 두자.

지난 3년간 가격 상승폭은 1.5억 2015년에 2.8억~3.1억 선에서 매매됨. 2017년 내내 3.8억~4억선이었음. 2018년 들어 몇천 급상승해서 이번 8월에 4억후반대에 거래됨. 현재 5억 2천 선에서 거래되고 있음. 여기서 더 오르려면 정권이 두번 바뀌어야할듯. 당분간 5억 초반에서 수평선 그릴것으로 예상.

+

집 보고 나서 후기 추가

아파트 방 자체보다 단지가 더 마음에 들었음.

1999년 준공 아파트라고 하기에는 단지도 깨끗하고, 관리도 잘 되어있고, 조경도 좋음(조경에 별다섯개) 놀이터도 잘 관리되어있고, 주차공간도 많이 붐비지 않아보였음(도로에 이면주차하는 차량이 없음). 경비아저씨가 순찰을 돌고있는 걸 만났음. 관리가 잘 된 단지라는 점이 마음에 듬.

아파트와 초등학교 사이의 횡단보도는 동시신호(4개의 횡단보도가 동시에 불이 들어오는)라서 위험하지 않을 것 같고, 등교길에 골목길이 없어서 마음에 듬. 학군을 염두에 두고 주변에서 이사오는 수요가 있을 것 같음.

의외로 명지대, 홍대, 서강대, 연대 등지에서 자취하는 학생들이 아파트에 많이 살고 있음. (월세 수요가 꾸준) 단지 내에서 젊은 사람들도 많이 만남.

직방에 올라와 있는 아파트 후기보다 실제로 봤을때 아파트 생활환경이 더 좋아보였음. 엘레베이터를 2년 전에 교체. 현대엘레베이터 디자인은 별로지만 넓고 밝고 쾌적함. 아파트 단지 상태가 생각보다 좋아서 맘에 듬.

+ 소소한 호기심

DMC파크뷰자이 > 아파트의 어떤 동은 아이파크, 1단지에는 자이, 2단지에는 SK라고 써있어서 의문을 가져보았다... 알고보니 파크뷰'자이'가 아니고 '파크''뷰''자이'였다. 현대산업개발 아이파크, GS건설 자이, SK건설 뷰가 합쳐서 시공한 단지라고. 

+ 이대로 강북이 계속 오른다고 가정하자.

2013년~2017년 기준 일년에 5천만원씩 가격이 오른 셈. 2014년 2억초반에서 2018년 5억이 됐으니... 보수적으로 연 5천이라고 잡자. 70% 대출 기준으로 연 이자비용이 1천만원이라고 하면 단순 계산해서 연 4천만원 정도 버는 셋째가 있는 셈. 첫해에는 양복이랑 구두 같은거 사는 취업비용(취득하는데 드는 비용)이 좀 있다고 하고. 초기비용에 따라 다르겠지만 나쁘지 않다고 치자.